乐山仲裁委员会 >>> 物业退费284万元!再处罚!你的小区呢?

物业退费284万元!再处罚!你的小区呢?

发布日期: 2021-12-31 11:26    来源: 乐山市仲裁委 浏览量统计:
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温州市市场监督管理局向新希望物业服务集团有限公司温州第一分公司(以下简称“新希望物业”)出具《行政处罚决定书》(温市监处罚〔2021〕228号),责令其将多收价款约284.9万元限期退还业主并处罚款10万元。最近,这一消息受市民广泛关注。

市区众多小区的业主们对各自小区物业公司是否存在前期物业费多收的问题,十分关切。据不完全统计,本月以来,温州市网络问政平台关于“物业费”投诉件便有数十条。

对物业公司处罚的依据是什么?

市监部门:涉事公司违反物价管理规定

前期物业管理费是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效期间的物业管理费用。此次,市市监局向新希望物业出具《行政处罚决定书》,认定其违反物价管理规定的事项,便发生在前期物业管理费收取上。

该行政处罚决定书对新希望物业的主要违法事实、处罚依据等作了详细说明。2015年12月7日,新希望物业与温州新希望置业有限公司签订紫玉庭(F-04B地块)楼盘前期物业服务合同,约定高层住宅的物业收费标准是4.5元/平方米·月。2018年8月30日,楼盘开始交付,新希望物业与业主陆续签订前期物业服务协议,约定高层住宅的物业收费标准是4.5元/平方米·月,并于2018年9月1日起向业主收取前期物业管理费。

然而,关于前期物业管理费收费要求,我市已出台相关条款进行明确。2005年11月28日,市发改委颁布《温州市物业服务收费管理实施办法》(试行),规定普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业、别墅等高标准住宅,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。2013年4月,市发改委发布《关于调整温州市区普通住宅物业服务收费基准价的通知》,规定房地产开发企业制定的普通住宅小区前期物业服务方案超出一级服务标准(1.7元/平方米·月),按一级收费标准上浮(最大上浮30%,即最高标准为2.21元/平方米·月)后仍未能补偿成本并取得合理报酬的,房地产开发企业可按照优质优价原则提出前期物业服务最高收费标准,报市发改委确认后实施招标。

经调查,市市监局认定,按照指导价最高上浮价格2.21元/平方米·月计算,新希望物业存在多收前期物业管理费问题。2021年6月7日,向其当事人送达《责令退款告知书》,6月29日,向当事人送达《责令退款通知书》,责令将多收价款2849128.59元限期退还业主。10月15日,向当事人出具《行政处罚决定书》,责令当事人改正上述违法行为,并处罚款10万元。

市市监局相关负责人介绍,新希望物业就该行政处罚决定已提出行政复议。

新希望物业方面昨天向记者回复称,在收到市市监局出具的《行政处罚决定书》后,该公司配合行政部门工作。同时,经过公司法律顾问团队综合研判,新希望物业对上述行政处罚存在一定异议,结合公司在签约履约的事实情况及相关法律法规,在行政调查阶段便已向温州市市场监督管理局递交了申辩意见。当前,正在按照法规程序向政府申请行政复议,行政复议法律程序以相关政府机关答复或公示意见为准。

前期物业费能否高于2.21元/平方米·月?

市发改委:超过需提供材料并核准备案

市区众多新建楼盘中,前期物业管理费高于2.21元/平方米·月的并不在少数。

对于前期物业费,近日记者从市网络问政平台获悉,本月以来该平台收到的关于“物业费”投诉件有数十条。

网友“朱123456”自称是龙湾万科理想之城(备案名“沁璞园”)的业主。该网友留言咨询,其小区前期物业管理费收费标准为3.2元/平方米·月,远高于一级服务标准高层上浮30%后的价格,对于该收费标准,物业公司是否已上报市发改委确认。市发改委核查后回复,未收到房地产开发企业关于该小区优质优价物业收费标准的申请。

网友“用户117291”自称是龙湾华鸿万府小区的业主。该网友说,自购房之日起,小区物业管理费一直按4.5元/平方米·月的标准进行收缴,希望有关部门对此事予以查处,责令当事物业公司退还此前多收的前期物业费。龙湾区市监局回复称,已对该事件进行立案调查。

对于“前期物业费”的关注为何会在短时间内激增?对此,有业内人士分析称,业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》,基本上会沿用《前期物业服务合同》内容,因此在物业管理费收费标准上具有较强的隐蔽性,另外部分房产在正式交付前后,可能已发生转手,因此部分业主难免不了解前期物业的事。此外,随着国家“房住不炒”的长期定位下,房子逐渐回归居住属性,市民也越发关注与居住相关的成本费用问题,这也在一定程度上引起业主对“物业管理费”的重视。

那么,小区前期物业费收费标准超过2.21元/平方米·月,是否涉嫌违规?

市发改委价格处相关负责人介绍,前期物业服务收费实行政府指导价仅限于普通住宅小区,诸如非住宅物业、别墅等高标准住宅,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。“如果房地产开发企业按照优质优价原则,提供的前期物业服务最高收费标准即高于2.21元/平方米·月,就需提供相应材料,报到我委进行核准备案,然后再实行招投标。”

前期物业费为何要实行政府指导价?

市发改委:主要是为了保障业主合法权益

物业公司:现行政府指导价无法满足劳务成本

当然,对于是否需要退还前期物业管理费一事,也是众说纷纭。

李先生是市区一家物业管理公司的负责人,在他看来,小区前期物业费用“过高”的原因主要有两个:一是现有政府指导价是2013年制定的,该标准已无法满足目前的劳务成本等;二是现在房地产开发公司对新开发楼盘的定位都很高,都以豪宅、高服务、高标准等来吸引购房者关注,为此物业管理费高于政府指导价的定价也是必然的。

然而,七都某小区业主汤女士认为,小区在房产正式交付到业委会成立期间,整体管理成本相对较低,按高于政府指导价收取前期物业管理费明显不合适。“相对于多收的物业费,我们更在意物业公司提供的服务与收费标准不匹配,投诉的最终目的是希望物业公司能把物业服务提上来!”

“普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价,主要目的是为了保障业主的合法权益,因为前期物业费基本上为开发商和物业公司单方面拟定。当然这并非一刀切,如果当事人能提供合理的材料,证明其提供物业管理服务‘物超所值’,那么我们会据实进行核准备案。”市发改委价格处相关负责人表示,关于《温州市物业服务收费管理实施办法(试行)》《关于调整温州市区普通住宅物业服务收费基准价的通知》等相关内容在市政府官网均有公示,物业管理公司作为专业的服务机构,应当熟知相关条例内容,不能以不知情来推脱。

市市监局相关负责人介绍,物业公司是前期物业管理费用的收受方,因此责令退还多收价款的主体亦是物业公司。“现在我们也在等待行政复议的结果,其决定将直接影响后续投诉件的处理。”

记者查询杭州、宁波、广州等地有关物业服务收费管理的相关文件,对普通住宅前期物业服务收费均实行政府指导价。但各地对于政府指导价最高收费标准、服务内容等有所区别。

如宁波市海曙区2019年7月1日起实施的相关文件规定:普通住宅小区前期物业服务收费等级标准,包括基准收费标准和浮动幅度。普通住宅前期物业服务基准收费标准为:有电梯住房每月每平方米建筑面积:五星级2.20元,四星级1.80元,三星级1.20元,二星级0.90元,一星级0.70元;无电梯住房每月每平方米建筑面积:五星级1.80元,四星级1.40元,三星级1.00元,二星级0.80元,一星级0.60元。具体收费标准在基准价的±25%浮动幅度范围内。

广州市2016年11月下发的相关文件规定:新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理,政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。

2020年8月,杭州市萧山区将普通住房前期物业服务基准收费标准调整为:有电梯住宅每月每平方米建筑面积甲级2.20元,乙级1.70元,丙级1.25元,丁级0.95元;无电梯住宅甲级1.80元,乙级1.30元,丙级0.95元,丁级0.75元。上述具体收费标准可上下浮动25%。

 

来源:温州都市报

 

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