案例研究

宁波仲裁委员会就申请人舒某对被申请人某房地产公司商品房买卖合同纠纷进行仲裁案

案例内容

【案情简介】

2018年11月1日，舒某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定舒某向某房地产公司购买商品房一套，合同第九条“交付期限及条件”约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。合同附件八：《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：1、出卖人自身原因造成未在主合同约定期限内将房屋交付买受人，逾期不超过60日的，自主合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第九条关于合同第二十条“交接”的特别约定：1、商品房交付使用时，出卖人与买受人对房屋质量、公共设施、设备质量（不含装修质量问题）产生争议的可委托具有资质的检测机构进行检测；但买受人必须在约定交接房截止日期前出具已经委托相关检测机构的书面手续，否则视为乙方不委托相关检测机构，同意按时接房；双方仍应按主合同约定时间办理交房手续。若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋问题严重影响正常居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房……。舒某向某房地产公司支付了购房款。2018年12月25日，某房地产公司与舒某进行房屋验收交接，在验收过程中，舒某认为房屋横梁遭到破坏，不符合约定的交付条件，拒绝办理接房手续，并以此为由，认为某房地产公司构成根本违约，于2019年5月17日向本委申请仲裁，要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款并向其支付违约金等。本委查明案涉房屋于2013年组织竣工验收，于同年12月19日通过综合验收备案，舒某对其所主张的房屋横梁遭破坏是否影响主体结构质量安全拒不承担举证责任，致其主张证据不足，本委于2019年12月12日作出仲裁裁决书，驳回舒某的全部仲裁请求。

后舒某于2020年1月7日再次向本委提出仲裁申请，认为某房地产公司在销售涉案房屋时，刻意隐瞒了房屋横梁被敲断的事实，存在欺诈行为，导致舒某在违背本人意愿的情况下签订了房屋买卖合同，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》、返还房屋首付款、物业费、代办产权证费用和专项维修基金等。

某房地产公司辩称：一、舒某基于同一事实理由再次申请仲裁，实际请求事项相同，根据“一事不再理”原则，不应得到支持。二、某房地产公司不存在欺诈行为，舒某无权要求撤销《商品房买卖合同》，舒某在知晓涉案房屋系半装修房源的情况下签订《商品房买卖合同》，某房地产公司不存在隐瞒故意不告知的情形，且所谓隐瞒的事项其实系对涉案房屋横梁有部分改动，但是该横梁已修复完好，并不造成主体结构质量问题，也不影响实际使用。三、舒某要求返还首付款以及费用的仲裁请求缺乏事实和法律依据。

【争议焦点】

舒某本次申请仲裁与前次仲裁是否构成重复仲裁，违反了“一事不再理”的原则。

【裁决结果】

舒某第一次向本委申请仲裁时，以其在交付验收房屋过程中发现房屋横梁遭到破坏，涉案房屋质量不符合约定，某房地产公司构成违约为由，要求解除合同、追究违约责任。根据合同法的规定，诉请解除合同的前提系承认合同有效，也就是说，合同有效的前提下才存在判断是否符合法定解除或约定解除条件。因此，舒某在第一次申请仲裁的时候，是认可合同合法有效的。现舒某以涉案房屋横梁遭到破坏，某房地产公司在销售过程中存在欺诈为由要求撤销合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，法律将当事人受欺诈签订合同的救济权利赋予了受欺诈一方当事人，受欺诈一方当事人应依据合同的签订、履行及后果等因素综合考量，是选择将合同提起撤销还是不提起撤销按有效合同追究对方当事人的违约责任。同时，为稳定交易秩序，对需提起撤销权诉讼或仲裁的，《合同法》第五十五条规定了两个条件：一是必须在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权；二是当事人在知道撤销事由后没有明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，舒某对某房地产公司签订《房屋买卖合同》时未告知横梁遭破坏，有欺诈事由发生后却选择了某房地产交付房屋质量不符合约定，构成违约要求解除合同、追究违约责任，之前第一次仲裁舒某就以自己的行为放弃了撤销权行使。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十二条规定，撤销权应当由当事人行使。当事人未请求撤销的，人民法院不应当依职权撤销合同。也就是说，在当事人自己对待该行为作出权利救济选择时，法院或仲裁庭没有释明义务。故对某房地产公司的欺诈行为出现请求权竞合情况下，舒某应根据案件情况作出对自己有利判断，择一而行使。一旦作出选择，在案件已审结的前提下，不得再另行变更选择，否则就构成重复诉讼或仲裁。综上，舒某本次仲裁行为构成重复仲裁，违反了“一事不再理”原则，对其仲裁请求应予驳回。

【相关法律法规解读】

原《中华人民共和国合同法》第五十四条  下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

原《中华人民共和国合同法》第五十五条  有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。

【结语和建议】

撤销权属于形成权，可依权利者一方之意思表示，使权利发生、变更、消灭或生其他法律上效果。如果该当事人自愿接受合同，放弃行使撤销权，抑或长期不主张，法律当认定该合同有效，否则在合同生效后很长时间再提出撤销，就会不利于合同的效力确定以及社会经济秩序的稳定。故当事人不行使撤销权，该权利即告消灭。