案例研究

享受物业服务，支付物业费用

(卢XX与XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷案)

 

一、案情概要

2011年8月2日，申请人XX物业管理有限公司与被申请人卢XX签订《前期物业管理服务协议》，约定由申请人对被申请人所有的商铺提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积计算，商铺为1.3元/㎡/月，被申请人在每季度前15天缴纳；被申请人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，申请人有权要求被申请人补交，并按每日万分之五收取滞纳金。合同签订后，申请人按照协议约定向被申请人提供了物业管理服务，并通过律师函、张贴公告等方式向被申请人催收其欠交的物业管理服务费，而被申请人以房屋漏水给其造成了损失为由，欠缴物业管理服务费。申请人遂提起仲裁，请求裁决被申请人向申请人支付欠缴的物业管理服务费及相应滞纳金。

 

二、裁决及裁决理由

关于物业管理服务费的支付，《物业管理条例》第二条、第七条（五）项、第六十四条规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；业主在享受权利的同时要履行按时缴纳物业服务费用的义务；违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可通过法律途径解决。申请人已按物业服务合同的约定，履行了物业管理职责，为包括被申请人在内的小区业主提供了物业管理服务。被申请人作为XX商铺业主，在享受了物业服务后，应履行包括按时足额缴纳物业服务费在内的义务。对于被申请人提出房屋漏水造成其损失要求在本案中一并解决的问题，根据合同相对性原则，房屋漏水与本案没有关联性，被申请人可以根据房屋漏水的原因以及承担责任的相关主体另案主张自己的权利，故仲裁庭对被申请人的该项抗辩不予支持。

关于被申请人欠缴物业管理服务费的滞纳金,申请人按约履行了物业管理服务，被申请人欠缴物业管理服务费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被申请人应承担违约责任，向申请人支付欠缴物业管理服务费的滞纳金。按照物业服务协议的约定，被申请人不按约定时间交纳物业服务费，申请人按每日万分之五收取滞纳金。按此计算，被申请人未交纳的物业服务费滞纳金达年利率18.25%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求仲裁机构予以适当减少的规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，仲裁庭从平衡双方利益出发，促进双方当事人和谐共处，酌情认定被申请人应以欠缴物业管理服务费为基数，按照每日万分之一的标准向申请人支付滞纳金较为适宜。

综上，根据《中华人民共和国仲裁法》第七条、第九条第一款、第五十七条之规定，裁决如下：

卢XX向XX物业管理有限公司支付欠缴的物业服务管理费；

二、卢XX向XX物业管理有限公司支付相应滞纳金。

 

三、裁决要旨

1.物业服务企业按照合同约定为业主提供了物业服务、履行了物业管理职责的，业主应按时向物业服务企业支付相应物业管理费，逾期未支付的，物业服务企业可请求业主支付一定滞纳金。如房屋质量出现问题，业主应根据合同相对性原则，向合同相对方主张权利。

    2.双方当事人在合同中约定的违约金过高时，当事人可请求调减违约金标准。